U3F1ZWV6ZTExMjYwNzgyNjUwMDE1X0ZyZWU3MTA0Mjc1NDI1MDE0

فقرات هامة في العقود المسماة _سنة ثالثة


                                 عقود مسماة


البيوع التي اوردلها المشرع نصوص خاصة:
بيع الوفاء-بيع ملك الغير-بيع الحقوق المتنازع عليها-بيع التركة-بيع المريض مرض الموت-بيع النائب لنفسه
#اولا:  بيع الوفاء:عرفه المشرع  بيع يتجردفيه المالك عن ملكه لدائنه فيتملك الدائن الشيء تحت شرطا فاسخ هو ان يردالمالك للدائن الثمن والمصروفات فاذا تحقق الشرط الفاسخ انفسخ البيع بأثررجعي واعتبر كأن لم يكن.
حكم هذاالبيع :يعدبيع الوفاء باطل بطلانا مطلقا لمخالفته النظام العام اي لاتلحقه الاجازة ويجب على المحكمة ان تحكم به من تلقاء ذاته ولايترتب عليهااي أثرسواءبين المتعاقدين اوبلنسبةللغير ولايردعليهاالتقادم ويستطيع كل صاحب مصلحة ان يتمسك به.
ثانيا: البيع في مرض الموت
هوالبيع الذي يغلب فيه الخوف من الموت ويعجزفيه المريض عن رؤية مصالحه العاديةالمألوفةوينتهي بلموت قبل مضي سنة.
ملاحظةتحسب السنة من تاريخ اخراشتدادلحالةالمريض
المشرع:اذامات المريض مرض الموت وقدصدرمنه بيع فيجب على الورثةالذين يطعنون في تصرفهم مريضهم ان يثبتوحالة المريض وصدور البيع في مرض الموت
اي يقع عبءالاثبات على عاتق الورثة.
حكم البيع:نميزبين ثلاث حالات
الثمن في البيع لايقل عن قيمة المبيع وقت الموت هنايكون صحيحابحق الورثة دون حاجةلاجازاتهم ويستوي ان يكون البيع لوراث اولغيروارث وقت الموت
ب-الثمن في البيع يقل عن قيمة المبيع وقت الموت بمالايجاوز ثلث التركة هناايضاالبيع صحيح بحق الورثةدون لاجازاتهم
ت-ثمن المبيع يقل عن قيمته وقت الموت بمايجاوزثلث التركة هناالبيع صحيح بحق الورثة دون حاجةلاجازاتهم في حدودالثلث للتركةموقوفاعلى اجازةالورثة فيما زادعن ثلث التركة.
3بيع التركة
هوبيع يحصل من احدالورثةفي تركةمعينةوالبائع في هذاالبيع يبيع كامل حصته اوجزءمن حصته الى مشتري معين.
ملاحظة(هوباع حصته ولم يبع عينامعينةبلذات من اعيان التركة)
هذاالبائع الذي باع للمشتري يضمن له انه وارث للتركة
فأذاتبين انه لم يكن وارثا وباع هذاالحصة يرجع المشتري عليه بلضمان
#المشتري اماان يكون اجنبي عن التركة واماان يكون احدالورثة في التركة
@اذاكان المشتري اجنبي له احكام خاصةوهي التزامات البائع اولا:
التزام بنقل ملكيةالحصة-التزام بتسليم مشتملات الحصة
التزام بضمان وراثته للتركة
التزامات المشتري:يلتزم المشتري ان يردللبائع الوارث ماكان قددفعه من تكاليف على التركة مثل التكفين وضريبةالتركات
@اذاكان المشتري من احدالورثةفي التركة
نميز:المشتري اشترى الحصة بماله الخاص يعامل شأنه شأن البيع لغيروارث فيها
المشتري اشترى الحصةبثمن من اموال التركةبلعاميةاختلفوشخصين على تقسيم التركة فقال احمد ل يزن بلعاميةخودالمصنع مقابل ان اخذ باقي التركة*تسمى هذاالحالة بالفقه الاسلامي بلتخارج
التخارج اماان يكون صلحا:اذاتنازع احدالورثةعلى حصته ماباقي الورثة واتفق معهم ان يأخذمالا معين من التركةوينزل عن ادعائه في الميراث في باقي التركة
يكون التخارج قسمة:اذالم ينازع احدالورثة على ميراثه مع باقي الورثة ولكن اتفق معهم على ان يأخذ مالا معين من التركة وينزل عن حقه في الميراث في باقي التركة.
عيوب الرضا في عقد البيع :
أولاً- الغلط :
هو توهم يصور للعاقد غير الواقع واقعاً ويدفعه للتعاقد.
لا يعيب الغلط الإرادة إلا إذا كان جوهرياً وعندئـذ يـؤدي إلى إبطال العقد أما إذا كان الغلط غير جوهري فلا يعيب الإرادة.
ولكن متى يكون الغلط جوهرياً ؟
يكون الغلط جوهريـاً إذا بلغ حداً من الجسامة بحيث يمتنع معه المتعاقد عن إبرام العقد لو لم يقع في هذا الغلط.
ثانياً-التدليس:
هو خديعة توقع الشخص في وهم يدفعه إلى التعاقد.
شرائط التدليس:
- أن يقع التدليس من العاقد أو نائبه.
- أن يكون غرض الطرف المدلس غير مشروع.
- أن يكون التدليس دافعاً إلى التعاقد.
ثالثاً-الاكراه:
هو ضغط يمارسه شخص على شخص آخر بوسيلة ترهبه فتحمله على تنفيذ ما يطلب منه مثل إبرام العقد.
وهو على نوعان:
مادي:كالتهديد بسلاح.
معنوي:كالتهديد بإفشاء سر.
لذلك فإن العقد المكره عليه يعد قابلاً للإبطال لا باطلاً وذلك لأن الإرادة فيه معيبة وليست معدومة.
رابعاً-الغبن الاستغلالي:
أن يرى أحد المتعاقدين في الآخر طيشاً بيناً أو هوى جامحاً في أمر من الأمور بحيث يحجب هذا الطيش أو الهوى فيه ملكة الموازنة وبالتالي يستغله لجره إلى عقـد يغبنه فيه بحيث لا تتوازن فيه التزاماته الناتجة عن العقد مع ما أفاد أو مع التزامـات الطـرف الغابن ولم يكن الطرف المغبون ليبرم هذا العقد لولا هذا الاستغلال من الطرف الآخر.
خامساً-عدم العلم الكافي بالمبيع:
في الأصل يجب أن تتم معاينة المبيع من قبل المشتري،
كما يمكن بيان المبيع وأوصافه في العقد،ويمكن ان يقر المشتري في العقد بعلمه الكافي بالمبيع.
وإذا لم يتحقق العلم الكافي، فللمشتري أن يطلب ابطال العقد،كما يحق له المطالبة بتعويض اذا كان له مقتضى.
*يسقط حق الانتفاع :
1 - بانتهاء أجله
2 - بموت المنتفع
3 - بتلف الشيء المنتفع به تلف تام
4 - بتنازل المنتفع عنه أو بإسقاطه منه لسوء الاستعمال
5 - بجمع صفتي المنتفع و مالك العقار في شخص واحد
👈 لا يكون لهذا السقوط أثر قانوني إلا بعد ترقين القيد المدون في السجل العقاري
👈 ينتقل حق الانتفاع عند الاقتضاء إلى التعويض المدفوع عن التأمين أو عن الاستملاك لمنفعة العامة
أركان عقد البيع هي التراضي والمحل والسبب👍
السبب✋
اولا لا بد أن نميز بين سبب الالتزام (النظرية التقليدية)وسبب العقد (النظرية الحديثة)👌
فسبب الالتزام هو الجواب على السؤال التالي :ما هو السبب الذي دعا البائع (أو المشتري)لأن يلتزم بهذا الالتزام (لماذا يلتزم البائع بنقل الملكية ويلتزم المشتري بدفع الثمن )ليش لألتزم 🤔؟
ان سبب التزام البائع افترضه المشرع ،حيث أن سبب التزام أحد طرفي العقد هو سبب التزام المتعاقد الآخر فسبب التزام البائع بنقل الملكية هو التزام المشتري بدفع الثمن وسبب التزام المشتري بدفع الثمن هو التزام البائع بنقل الملكية 👌👍
اما سبب العقد(السبب الباعث أو الدافع)فهو الجواب على السؤال التالي :ما الذي دفع المتعاقد ان يبيع العقار وما الذي دفع المشتري ان يشتري العقار يعني ليش لأشتري هل العقار🤔(هنا يختلف من شخص لآخر )(اي ان السبب شخصي)👌
ان سبب العقد يختلف من شخص إلى آخر فقد يبيع العقار ليشتري بالثمن سيارة أو ليتزوج به أو...وقد يشتري المشتري العقار لأنه يريد السكن فيه أو تأجيره أو...👍
شو أهمية هل التمييز🤔👍
١-يجب أن يكون سبب الالتزام موجودا والا كان باطلا✋
٢-اما سبب العقد فهو موجود ولكن يجب أن يكون بالإضافة مشروعا (غير مخالف للنظام العام والآداب )والا كان باطلا 👌
فإذا ذكر سبب العقد في سند التعاقد فإن المشرع يفترض بأنه السبب الحقيقي وعلى من يدعي عكس ذلك إثبات صورية السبب ،اما اذا لم يذكر في السند فيفترض المشرع ان لكل عقد سبب مشروع وعلى من يدعي الصورية إثبات ذلك ✋
اي حدا بيكون عندو استفسار أو ملاحظة يسأل صاحب البوست وادعمو بوستات المواد لأصحاب الجهد فيون ليضلو يتشجعو ينشرو ويتشجع الباقي معن وتصل المعلومة للكل والكل يستفيد
كتاب العقود مقسم لخمسة أبواب الأول عن العقود التي تقع على الملكية الثاني العقود الواردة على الانتفاع بالشيء الثالث العقود الواردة على العمل الرابع عقود الغرر الخامس عقد الكفالة ورح نبلش بأول باب والي هو العقود التي تقع على الملكية والي من ضمنو اول الشي عقد البيع 👌
عقد البيع✋(هامة جدا)
أ-تعريفه:تعرف المادة 386عقد البيع بأنه :عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشتري ملكية شي معين أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي 👌
ب-خصائص عقد البيع✋
نستنتج من المادة السابقة وجود أربعة خصائص لعقد البيع 👍
الأولى-عقد البيع هو عقد ينشئ التزاما بنقل الملكية 👌
فنستنتج من كلمة "يلتزم" بأن عقد البيع لا ينقل الملكية ولا ينشئ حقا عينيا ،إنما ينشئ حقا شخصيا .فالبيع ينشئ التزاما بنقل الملكية على عاتق البائع ،اما متى تنتقل فعلا فيختلف الأمر:قد ينشئ الالتزام وينفذ فورا وبصورة تلقائية ،أو ينشئ ولا ينفذ إلا بعد القيام بإجراء معين كالتسجيل في السجل العقاري👌👍
الثانية-عقد ملزم لجانبين👌
فيلتزم البائع ب :
١-نقل ملكية المبيع وتسليمه٢ -ضمان التعرض والاستحقاق٣-ضمان العيوب الخفية 👌
بينما يلتزم المشتري ب:
١-دفع الثمن ٢-تحمل مصروفات البيع ٣-تسلم المبيع
ويترتب على أنه ملزم لجانبين بأنه اذا امتنع أحد طرفيه عن تنفيذ التزاماته يجوز للطرف الآخر:✋
١-ان يدفع بعدم تنفيذ التزاماته
٢-وان يطلب فسخ البيع فأذا امتنع المشتري عن دفع الثمن امتنع البائع عن نقل الملكية كما يحق للبائع طلب فسخ العقد 👍
والفسخ يكون على نوعين اما قضائي أو اتفاقي👍
ثالثا :عقد البيع هو عقد معاوضة👌
لأن كل طرف يأخذ مقابلا لما يعطي فيأخذ البائع الثمن مقابلا لأنه ينقل ملكية المبيع ويحصل المشتري على ملكية المبيع مقابلا لأنه يعطي الثمن 👌
ويترتب على أن عقد البيع هو عقد معاوضة بأنه أيضا من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر ويحتاج بذلك إلى أهلية التصرف👍
رابعا:عقد البيع هو عقد رضائي👌
اي ينعقد بمجرد الإيجاب والقبول فهو ينعقد بمجرد التراضي ولا يحتاج في انعقاده إلى اي شكل خاص فلا يحتاج إلى ورقة رسمية أو ورقة عرفية لانعقاده 👌
اما اثبات هذا العقد فيحتاج إلى سند مكتوب يعبر فيه عن إرادة المتعاقدين في عقد البيع ✋
-وايضا عقد البيع لا ينتج آثاره إلا بتسجيله في السجل العقاري 👌






كيف يكون تسليم المبيع للمشتري فعلياً وحكمياً؟ 
يكون فعلياً> عندما يضع البائع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن المشتري من حيازته ويستطيع الانتفاع به ع الوجه المقصود منه دون عائق،  وإعلام البائع المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه.
يكون حكيماً > في حالتين:
1إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل عقد البيع،  لابصفته مالكاً له وإنما بسبب آخر يخوله هذه الحيازة ( كالمستأجر أو الراهن).
2 بقاء المبيع في حيازة البائع بعد عقد البيع،  لابصفته مالكاً له وإنما بسبب آخر يخوله هذه الحيازة ( كالمستأجر أو الراهن).
ع من تقع تبعة هلاك المبيع إذا هلك بقوة قاهرة بعد عقد البيع وقبل تسليم المبيع؟ 
من حيث المبدأ >تقع تبعة الهلاك ع البائع.
من حيث الاستثناء > تقع تبعة الهلاك ع المشتري في حالتين:
1 إذا تم هلاك المبيع بعد إعذار البائع المشتري.
2 إذا تم هلاك المبيع أثناء حبس البائع للمبيع بعد إعذار البائع المشتري بهذا الحبس.
ماهو الفرق بين التزام البائع بعدم التعرض ودعوى ضمان التعرض؟
التزام البائع بعدم التعرض >دائم ومستمر.
دعوى ضمان التعرض >مؤقتة خلال 15 عاماً من وقت وقوع التعرض فعلاً.
هل يجوز تعديل ضمان التعرض الشخصي من خلال اتفاق البائع والمشتري سواء ع زيادة أو إنقاص أو إسقاط الضمان؟
بالنسبة للزيادة والنقصان >صحة الاتفاق ع تعديلها.
بالنسبة للإسقاط >باطل بنص القانون لأنه من النظام العام.
مالفرق بين أسبقية حق المتعرض ع عقد البيع وأسبقية عقد البيع ع حق المتعرض ولكن استمداد الحق من البائع؟
أسبقية عقد البيع ع حق المتعرض >البائع يضمن التعرض الصادر  من الغير والصادر منه شخصياً.
أسبقية حق المتعرض ع عقد البيع >البائع يضمن التعرض الصادر منه شخصياً فقط.
وضح كيف ساوى المشرع مابين الاستحقاق الجزئي والاستحقاق الكلي؟
عندما منح المشرع المشتري مطالبة البائع بالاستحقاق الجزئي إذا كان جسيماً التعويضات التي يستحقها في حالة الاستحقاق الكلي.
تطابق الإيجاب والقبول 👌
بعد ما حكينا ببوست سابق عن اول شرط من اول مبحث (شروط الانعقاد في التراضي )والي هو صدور الإيجاب والقبول وفق القواعد العامة 👌رح نحكي عن الشرط الثاني للأنعقاد بالتراضي والي هو :
تطابق الإيجاب والقبول✋
يشترط لإنعقاد عقد البيع أن يتطابق الإيجاب مع القبول ويجب أن يتطابق الإيجاب والقبول على العناصر الأساسية لعقد البيع وهي طبيعة العقد والمبيع والثمن 👌
١- طبيعة العقد :يجب أن يتفق البائع والمشتري على طبيعة العقد بحيث تتلاقى ارادتهما في إيجاب وقبول على حصول البيع فإذا اتجهت إرادة متعاقد إلى البيع بينما اتجهت إرادة المتعاقد الآخر إلى عقد آخر فالعقد لا ينعقد حتى ولو سمي هذا العقد بيعا✋
مثال :قال مالك شقة لآخر خذ هذه الشقة واعطني مليون ليرة وقصد ان يرهنها بهذا المبلغ وقبل الطرف الآخر هذا الإيجاب معتقدا أن مالك الشقة يبيعها ولا يرهنها فلا يتطابق الإيجاب والقبول لا على البيع ولا على الرهن ولا يوجد بالتالي لا بيع ولا رهن✋
٢- الثمن : لا يكفي أن يتفق البائع والمشتري على طبيعة العقد وهي البيع ولا بد أن يتفقا على الثمن .✋
فلو طلب البائع بثمن الشقة مليون ليرة ولم يدفع المشتري إلا تسعمائة الف فلا يتطابق الإيجاب والقبول ولا ينعقد البيع لأن البائع والمشتري لم يتفقا على الثمن 👌
وحتى أنه اذا دفع المشتري ما يزيد عن طلب البائع(مليون ونصف)المشرع السوري أكد أنه لا ينعقد البيع في هذه الحالة فيجب أن يأتي القبول متطابقا مطالبة تامة للإيجاب، وإنما يعتبر ذلك إيجابا جديدا ويحتاج إلى قبول 👍
مع  ان فقهاء الشريعة الإسلامية يرون أن الخمسمائة الف الزائدة تعتبر هبة وتحتاج إلى قبول المتعاقد الآخر
٣- المبيع : يجب أن يتفق البائع والمشتري على المبيع أيضا فلو عرض شخص على آخر ان يبيعه شقة سكنية فقبل الشخص الآخر شراء السيارة فلا ينعقد العقد لأن البائع والمشتري لم يتفقا على المبيع ✋
ملاحظة:هذه العناصر هي الأساسية للأيجاب كما يجب أن يطابقها القبول لكن اذا تضمن الإيجاب عنصرا تفصيليا ضمن العناصر الأساسية فيجب أن يكون القبول مطابقا العنصر التفصيلي أيضا فأن هذا العنصر انقلب إلى عنصر أساسي عندما يتضمنه الايجاب.
شروط الانعقاد في التراضي👌
قلنا سابقا أنه من أركان عقد البيع التراضي والتراضي يشمل مبحثين في عقد البيع وهما شروط الانعقاد وشروط الصحة وسنتكلم الان عن شروط الانعقاد في التراضي✋
يشترط لأنعقاد البيع أن:
١-يصدر إيجاب من البائع أو المشتري وقبول من الاخر وفقا للقواعد العامة في انعقاد العقد 👌
٢-ان يتطابق الإيجاب والقبول على عناصر البيع 👍
اولا-تطبيق القواعد العامة ✋
يخضع التعبير عن البيع أو الشراء للقواعد العامة المقررة في نظرية العقد ويجوز التعبير عن الإيجاب باللفظ والكتابة  والإشارة المتداولة عرفا ويجوز التعبير عنه ايضا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود 👌
اذا :قد يكون التعبير عن الإرادة صريحا أو ضمنيا✋
صريحا:باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود فمن يسمع فلان يقول أريد أن أبيع داري فلا تدع هذه الظروف شكا حول إرادة البائع بيع داره👌
ضمنيا :ويكون باتخاذ موقف لا يكفي بذاته للتعبير عن حقيقة المقصود لكن ترافقت معه ظروف دلت على حقيقة المقصود👌فمن يضع سيارته في معرض السيارات ويضع البيانات اللازمة لعقد البيع ،يعتبر ذلك تعبيرا ضمنيا من هذا الشخص عن إرادته ببيع هذه السيارة ،هذا في حال ذكر كل البيانات الضرورية ✋اما اذا تخلفت بعض البيانات الضرورية فلا يعتبر ذلك إيجاب وإنما دعوة للتفاوض 👌
-اما بالنسبة للسكوت فإن الإيجاب لا يمكن التعبير عنه ابدا بالسكوت حيث لا ينسب لساكت قول اما القبول فالاصل انه لا يمكن أن يكون بالسكوت ولكن يمكن أن يكون استثناء كأن يكون في القبول منفعة محضة لهذا القابل أو اذا كان هناك تعامل سابق بين الطرفين واتصل الإيجاب بهذا التعامل وهذا ما يسمى بالسكوت الملابس👌
سنورد في بوست لاحق عن الشرط الثاني للأنعقاد وهو تطابق الإيجاب والقبول وهدول الأفكار افكار هامة جدا ودعامة أساسية لدراسة وفهم المادة ركزوا عليهن واحفظوون وأي سؤال أو استفسار كلنا جاهزين ورفعوا بوستات الي عليها جهد وتعب لتعم الفائدة علينا كلنا وبالتوفيق لمجموعنا بإذن الله💙👍
من أركان عقد البيع التراضي👍
التراضي✋
يعتبر التراضي من أركان عقد البيع وليس الرضا لأن الرضا هو إرادة واحدة ،بينما التراضي هو توافق ارادتين أو أكثر، رضا البائع +رضا المشتري=تراضي👍
يشمل بحث التراضي في عقد البيع الى :
أ-بيان شروط انعقاد التراضي وهي:
١-صدور الإيجاب والقبول وفق القواعد العامة✋
٢-تطابق الإيجاب والقبول على عناصر البيع 👌
ب-شروط صحة التراضي وهي:
١-توافر الأهلية المطلوبة 👍
٢-سلامة الرضا من عيوب الارادة👌
وسنورد كل واحدة منها ببوست مستقل لأنها افكار هامة ورئيسية للمادة
شكل عقد البيع👍
قلنا ان عقد البيع هو من العقود الرضائية التي لا تحتاج إلى اي شكل خاص بها فيكفي مطابقة الإيجاب للقبول لإنعقاد العقد.👍
غير أن رضائية هذا العقد غير مطلقة فقد يشترط المشرع في بعض أنواع البيوع شكرا خاصا ✋ما هي هذه الأنواع من البيوع (سؤال مهم )👍
١-فلا تنعقد البيوع الجبرية إلا عن طريق القضاء بعد أن يتم الحجز على الأموال المقرر بيعها وبعد إتباع إجراءات معينة تحت طائلة البطلان ✋
٢-ولا ينعقد بيع مال القاصر إلا بإذن من السلطة القضائية👌
٣-ويحتاج بيع الشقق على الهيكل العظمي إلى تسجيل في السجل المؤقت اذا كانت داخلة في دائرة التنظيم 👍
٤- وقد يتفق البائع والمشتري على شكل معين لعقد البيع وعندها لا ينعقد البيع إلا بهذا الشكل ✋
وتم نشر باقي افكار التراضي من قبل زملائي جزاهم الله كل خير وبالتوفيق للجميع وسنورد ببوستات لاحقة بعض الأفكار المهمة عن الركن الثالث لعقد البيع وهو المحل 👌
نرجو رفع البوستات الي عليها جهد تقديرا لأصحابها وتشجعيا لهم ولغيرهم لأستمرار حرمة النشر لتعم الفائدة على الجميع 👍



المحل في عقد البيع
ثانيا :الثمن👌
بعد أن انتهينا من دراسة العنصر الأول في ركن المحل وهو المبيع سندرس الان اهم الأفكار في العنصر الثاني وهو الثمن👍
الثمن✋
يجب أن يتحقق في الثمن ثلاث شروط ✋
اولا-يجب أن يكون الثمن نقودا 👌
فلا يغني عن النقود اي عوض آخر، فإذا لم يكن نقودا فلا يكون العقد بيها اي انه باطل باعتباره بيع ،وإنما قد يكون مقايضة👌
مثال:باع شخص عقاره مقابل كيلو غرام من الدهب علما ان سعر غرام الدهب ١٩٥٠٠فهل يعتبر العقد بيعا ام مقايضة🤔
لا يعتبر العقد بيعا ،فهو مقايضة ،لأنه يشترط في الثمن في عقد ان يكون نقديا ولا يغني عن النقود شي آخر ولو كان له سعر معروف في المعاملات ✋
-اما اذا كان الثمن إيرادا دائما أو مرتب مدى الحياة فهو صحيح ما دام هذا الإيراد نقودا اما اذا كان لمدى الحياة فلا يعد صحيحا إلا إذا كان مكتوبا والا كان باطل👌
ثانيا-يجب أن يكون الثمن مقدرا أو قابلا للتقدير 👌
واذا كان قابلا للتقدير يجب أن تكون قابليته للتقدير أثناء إبرام العقد👌
-ويكون عقد البيع باطلا اذا كان الثمن غير مقدر وغير قابل للتقدير وسبب بطلان العقد هنا هو تخلف ركن من أركان عقد البيع وهو الثمن👌
-الثمن يكون قابلا للتقدير اذا اتفق المتبايعان على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد👌(سعر السوق والسعر المتداول أو السعر الذي جرى عليه التعامل بين المتبايعين أو الالتجاء إلى شخص آخر لتحديد الثمن)👍
ثالثا-يجب أن يكون الثمن حقيقيا👌
وهنا يجب أن نفرق بين الثمن الصوري والتافه والبخس(هام جدا)
الثمن الصوري:هو الثمن الذي يعطى للعقد حتى يظهر العقد على أنه بيع لكن لا ينوي البائع ان يستوفيه من المشتري وإنما يذكر في عقد البيع حتى يعطيه مظهره الخارجي ويكون العقد مع الثمن الصوري باطلا كبيع ويكون هبة مستترة في صورة بيع👌✋
الثمن التافه:الثمن الذي يقل عن قيمة المبيع إلى حد يبعث على الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد على مثل هذا الثمن وان كان قد حصل عليه فعلا ولا يعد العقد مع الثمن التافه بيعا وإنما يكون هبة مكشوفة وبالتالي فعقد البيع باطلا👌✋
الثمن البخس:يبقى الثمن حقيقيا ولو كان بخسا ويقصد بالثمن البخس الثمن الذي يقل عن قيمة المبيع ولكن ليس إلى حد كبير فهو ليس ثمنا صوريا ولا تافها👌✋


المحل في عقد البيع 👌
بعد أن انهينا دراسة ركنا عقد البيع وهما السبب والتراضي بقي لدينا العنصر الثالث وهو عنصر المحل وتعمدت شرحهم تفصيليا لأهميتهم الكبيرة مما تجعلهم اساسا لكتاب العقود👍
المحل في عقد البيع✋
اولا :المبيع 👌
ليس المقصود بالمبيع الشي ذاته الذي يقع عليه البيع وإنما الحق المالي الذي يكون للبائع على الشيء 👌اما ان يكون حق ملكية أو حقا ماليا آخر 👍
شروط المبيع ✋
١-ان يكون المبيع موجودا أو قابلا للوجود (ليس مستحيلا)👌
يجب أن يكون المبيع موجودا أو قابلا للوجود وقت انعقاد العقد أو قابلا للوجود في المستقبل والتعامل بالأشياء المستقبلية جائز باستثناء التعامل بالتركات المستقبلية ✋
-يكون العقد باطلا اذا قصد البائع والمشتري التعاقد على مبيع موجود فعلا وقت العقد ثم تبين أن المبيع كان غير موجود في هذا الوقت حتى ولو أمكن وجوده في المستقبل ✋
-اما لو كان المبيع موجودا وقت التعاقد وبعد إبرام العقد هلك المبيع فالعقد صحيحا من حيث انعقاده لكن العقد ينفسخ بقوة القانون ،والالتزام بالتسليم ينقضي لإستحالة التنفيذ  👌
-يعد بيع الأشياء المستقبلية جائزا لأنه يجوز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا:وقد يكون الشيء المستقبل محتمل الوجود وقد يكون مؤكد الوجود 👍
مثال:لو رمى ماجد شبكة صيد سمك في الصحراء وقال لصديقه بعتك ما ستخرج هذه الشبكة من سمك بخمسة آلاف فهل ينعقد بين ماجد وطارق عقد صحيح🤔
لا ينعقد ،لأن المبيع مستحيل الوجود وليس محتمل الوجود(لو رمى الشبكة في البحر لكان محتمل ويعد صحيح)ووجود المبيع أو قابليته للوجود شرط أساسي في المبيع الذي هو ركن ،من دونه يكون البيع باطلا ✋
٢-ان يكون معينا أو قابلا للتعيين 👌(يتم تعيين المبيع وفقا للقواعد العامة )
اولا :تعيين المبيع المعين بالذات :يتم تعيين المبيع المعين بالذات بوصفه وصفا يمنعه من الجهالة الفاحشة ويميزه عن غيره من المبيعات والا كان باطلا ✋
وهذا ما يفرق تعيين المبيع بالذات عن العلم الكافي للمبيع فالأولى يتم وصفها وصفا يمنع عنها الجهالة الفاحشة وفي حال تخلفه عد العقد باطلا 👌
اما العلم الكافي بالمبيع يتم وصفه وصفا دقيقا للمبيع وفي حال تخلفه يعد العقد قابلا للأبطال✋
ثانيا :تعيين المبيع غير المعين بالذات 👌
يتم تعيين المبيع غير المعين بالذات بنوعه ومقداره والا كان باطلا ✋ ولا يشترط أن يحدد جودته 👍



((  ان العلم بالمبيع علما كافيا يعتبر شرطا لسلامة رضا المشتري ، بمعنى ان  عدم توافر العلم الكافي يعد غلطا في صفات المبيع الجوهرية ويترتب عليه  قابلية العقد للابطال ، وان هذا العلم لايشترط ان يكون شخصيا او فعليا  ولاان يكون عن طريق الرؤية بل تكفي فيه معاينة من يوكله المشتري في ذلك  ويكفي فيه العلم الذي يحصل عن طريق اخر غير البصر ، ويكفي فيه وصف المبيع  في العقد وصفا دقيقا يمكن للمشتري من تصوره ، كما يغني عن كل ذالك اقرار  المشتري في العقد بانه عالم بالمبيع ))



ما هي شروط الطعن بالغبن الفاحش (المتعلق بالثمن البخس) (سؤال هااام جدا )
١-يجب أن تكون العلاقة علاقة بيع وليس شراء 👌:اذا تم شراء عقار لغير كامل الأهلية بفارق يزيد على الخمس فلا يستطيع الطعن بدعوى الغبن الفاحش فيشترط ان تكون العملية بيع ✋
٢-يجب أن تكون العين المبيعة عقارا✋:فلا يجوز الطعن بدعوى الغبن الفاحش اذا كانت المبيع منقولا
٣-ان يكون مالك العقار غير كامل الأهلية 👌:ولكن لا يشترط أن يكون غير كامل الأهلية هو الذي قام بعملية البيع فقد يبيعها عنه وليه أو وصيه ولكن يشترط أن تعود ملكيتها له👌
٤-عدم حصول البيع بطريق المزاد العلني وفقا لأحكام القانون ✋
٥-ان يقل الثمن عن القيمة بأكثر من الخمس 👌:فلا يجوز الطعن في البيع بدعوى الغبن الفاحش اذا كان ثمن العقار المبيع هو أربعة اخماس قيمته أو أكثر ✋
مثال:باع الولي عقارا مملوكا لقاصر قيمته مليون بمبلغ ٧٠٠٠٠٠ هنا الفرق والقيمة ٣٠٠٠٠٠وهو غبن يزيد على خمس القيمة (٢٠٠٠٠٠) فمن الممكن رفع دعوى الغبن الفاحش اما لو كان قد باع العقار بمبلغ ٨٠٠٠٠٠ أو أكثر فهنا لا مجال للطعن بالبيع بدعوى الغبن حتى ولو كان مالك العقار قاصر
-وتكون العبرة لقيمة العقار وقت البيع لا وقت رفع دعوى الغبن الفاحش👌
كيفية الطعن في البيع بدعوى الغبن الفاحش 👌
اذا توافرت شروط الطعن في البيع بدعوى الغبن الفاحش فلا تتطبق القواعد العامة وهي قابلية الابطال لمن شاب العيب إرادته، فالعقد صحيح ولا يحق لغير كامل الأهلية ان يطلب مباشرة أبطال العقد لكن يجب عليه اولا ان يرفع دعوى لتكملة الثمن إلى أربعة اخماسه 👌واذا لم يستجيب المشتري إلى حكم القاضي برفع الثمن الى أربعة اخماس قيمة العقار فعندها يحق لغير كامل الأهلية ان يطلب فسخ عقد البيع👍
-وتسقط دعوى الغبن الفاحش بمرور ثلاث سنوات من وقت توافر إلاهلية أو من اليوم الذي يموت فيه صاحب العقار المبيع👌
رح انتقل على الأفكار المهمة بالتزامات البائع والتزامات المشتري كما رح ينتقلوا زملائي لنشر الأفكار المهمة في قسم الايجار وكما سيختم زميلنا وائل ماظة العينية لننتقل إلى مواد اخرى فرفعوا البوستات الي عليها جهد لتعم الفائدة على الجميع ولتشجعونا لنستمر ودائما ننشر 👍


التزامات البائع ✋
اولا-نقل الملكية👌
أ-نقل الملكية في المنقول 👍
١-المنقول المعين بذاته :يتم تنفيذ الالتزام الذي نشأ من العقد بنقل ملكية المبيع بمجرد نشوئه بقوة القانون 👌
٢- المنقول الغير معين بالذات :المنقول غير المعين بالذات اما ان يتم بيعه بالتقدير أو جزافا :
-اذا وقع عقد البيع على شي غير معين بالذات وكان بيعه بالتقدير :تنتقل ملكية المبيع غير المعين بالذات اذا تم بيعه بالتقدير بعد إفراز البائع للمبيع وقبل تسليمه 👌
-اذا وقع عقد البيع على شي غير معين بالذات وان بيعه بالجذاف :انتقلت الملكية إلى المشتري على النحو الذي تنتقل به في الشي المعين بالذات اي بمجرد انعقاد العقد 👍
ب-نقل الملكية في العقار✋
لا تنتقل ملكية المبيع في العقار لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بتسجيل عقد البيع في السجل العقاري ✋
آثار عقد البيع قبل التسجيل 👌
اولا -عدم نقل الملكية :ويترتب على ذلك النتائج الآتية
١-عدم صيرورة المشتري مالكا للمبيع 👌
-ان دائن المشتري لا يستطيع التنفيذ على العقار المبيع لأن ملكية العقار لم تنتقل له بعد ✋
-اذا مات المشتري قبل تسجيل عقد البيع فلا تنتقل الملكية إلى وارثه 👌
٢-بقاء البائع مالكا للمبيع 👌
-اذا استملك المبيع قبل تسجيل عقد البيع كان استملاكه على البائع لا على المشتري وينفسخ عقد البيع 👍
-دائن البائع يستطيع التنفيذ على العقار المبيع ✋
-اذا مات البائع تنتقل ملكية العقار إلى وارثه 👍
-التسجيل في السجل العقاري لا يحول عقد البيع على عقد شكلي بل يبقى رضائية لان التسجيل مطلوب لنقل الملكية وليس لإنعقاد العقد👌
٣-انتاج عقد البيع غير المسجل جميع آثار عقد البيع باستثناء نقل الملكية 👌
آثار عقد البيع بعد التسجيل✋
١-ترتيب عقد البيع المسجل آثار عقد البيع غير المسجل
٢-نقل عقد البيع المسجل الملكية فيما بين البائع والمشتري وبالنسبة إلى الغير من وقت إجراء التسجيل



عقد الإيجار
ماهو مفهوم دعوى التخمين (الغبن)؟
يقصد بها إذا ادعى المؤجر أو المالك أو المستأجر ⏪ الغبن في بدل(الأجرة) إيجار العقار الخاضع للتمديد الحكمي،
عينت محكمة الصلح خبيراً أو ثلاثة خبراء ⏪ لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف، وفق التالي:
1 للخصوم أن يتفقوا ع أختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة، والمحكمة تثبت اتفاقهم بمحضر الجلسة وتقرر تعيين الخبراء الذين وقع الاختيار عليهم.
2 إذا لم يتفق الخصوم فعلى كل طرف منهم تسمية خبير من  جدول الخبراء المعلن من قبل وزارة العدل وتعين المحكمة الخبير الثالث من هذا الجدول.
وإذا تمنع أحدهما عن تسمية خبيره عاد أمر اختياره للمحكمة وهذا في الخبرة الثلاثية ماعدا الخبرة الفردية للمحكمة حق اختياره.
ع من تكون مصاريف دعوى الغبن في بدل الإيجار؟
من حيث المبدأ ⏪ تحكم المحكمة بإلزام المدعى عليه بجميع المصاريف.
من حيث الاستثناء ⏪توزع المصاريف بين الطرفين بالنسبة التي تراها عادلة بحالتين:
1 إذا ظهر للمحكمة أن الغبن ليس بجسيم.
2 إذا ثبت للمحكمة أن الحكوم له تسبب في إنفاق مصاريف لا فائدة منها.
ماهي شروط رفع دعوى الإخلاء لعلة السكنى؟
1 أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة
2 ألا يكون طالب التخلية الذي أجرها أو أجرى تأجيرها خلال فترة تملكه مالكاً لسواها قبل نفاذ هذا القانون.
3 أن يكون قد مضى ع تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين ع الأقل.
4 أن يتم أنذار المستأجر بطلب التخلية بواسطة الكاتب بالعدل قبل ثلاثة أشهر من إقامة الدعوى بالتخلية.





الاسمبريد إلكترونيرسالة